Vinkkejä asuntokauppaa varten

Eräs tuttavani soitti. Hän oli ostamassa huoneistoa vanhasta taloyhtiöstä ja tahtoi tietää, mitä hänen tulisi ottaa huomioon asuntoa ostaessaan. Vastauksesta tuli aika pitkä, joten ajattelin jakaa sen muidenkin asuntokauppaa harkitsevien kanssa. Tässä siis asianajajan vinkkejä asuntokauppaa varten.

Koska kyse on taloyhtiöstä, et osta itsellesi osaa rakennuksesta vaan yrityksen osakkeita, jotka tuottavat sinulle oikeuden hallita tiettyä huoneistoa sekä joukon velvoitteita. Kyse on siis yrityskaupasta. Jokaiseen yrityskauppaan pitäisi sisältyä huolellinen kohteen tarkastus – due diligence. Näin myös asunto-osakkeen kaupassa. Huolellinen ostaja ei tyydy pelkkään isännöitsijäntodistuksen silmäilyyn.

Asunto-osakeyhtiön varallisuus muodostuu käytännössä yhtiön omistamasta tontista ja sillä sijaitsevasta rakennuksesta, joten näiden ominaisuudet ja kunto kannattaa selvittää huolella. Itse asunnon sisäpuolisten osien eli osakkaan hallitseman tilan merkitys osakkeen arvolle on suhteellisen pieni, mutta ei tietenkään merkityksetön.

Rakennus

Mitä vanhemmasta rakennuksesta on kyse, sitä huonommassa kunnossa rakennus on, jos sen ylläpito on laiminlyöty. Kun remontit lopulta tulevat tehtäväksi, osa remonttikustannuksista jää väistämättä sen hetkisen omistajan tappioksi. Korjausinvestoinnit eivät nimittäin näytä siirtyvän kokonaan asunnon hintaan.

Vähintäänkin kannattaa tutustua taloyhtiön kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelmaan (PTS). Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n mukaan hallituksen on tehtävä kirjallinen selvitys rakennusten olennaisesta kunnossapitotarpeesta viideksi vuodeksi eteenpäin.

Luonnollisesti tällaiseen asiakirjaan on syytä suhtautua terveellä kriittisyydellä, sillä suunnitelma on vain niin luotettava kuin se selvitys, johon se perustuu. Kannattaakin pyytää nähtäväksi yhtiössä tehty kunnossapitotarveselvitys sekä selvittää, miten tulevien remonttien hinnat on arvioitu.

Huolellinen ostaja perehtyy myös yhtiökokouksen pöytäkirjoihin muutamalta viime vuodelta. Sieltä saattaa käydä ilmi hyvinkin merkittäviä rakennukseen – tai sen asukkaisiin – liittyviä seikkoja, joista myyjäkään ei välttämättä ole tietoinen. Pöytäkirjat saat pyytämällä ne myyjältä. Yhtiökokouksen pöytäkirjat ovat osakkaille julkisia suoraan lain nojalla.

Tontti ja ympäristö

Tontin osalta merkitystä on tietysti tontin sijainnilla. Sen lisäksi kannattaa kiinnittää huomiota mahdollisesti jäljellä olevaan rakennusoikeuteen, asemakaavaan ja mahdollisesti vireillä oleviin kaavamuutoksiin.

Olennaista on myös selvittää, ettei rakennuksen lähiympäristössä ole vireillä sellaisia rakennushankkeita, jotka tekisivät alueesta muuten vähemmän houkuttelevan asuinpaikan. Tällaisia hankkeita ovat esimerkiksi infrastruktuurihankkeet kuten tiet ja junaradat. Myös läheinen metsäalue on saatettukin kaavoittaa asuinalueeksi.

Mikäli alueen palveluilla on ostopäätöksesi kannalta olennaista merkitystä, kannattaa selvittää myös niitä koskevat suunnitelmat. Esimerkiksi koulujen ja päivähoidon tilanne selviää kunnasta. Lähikaupan elinkelpoisuus selvinnee parhaiten tarkkailemalla käykö liikkeessä asiakkaita.

Itse asunto

Entä itse asunto? Turvallisinta on tietysti ostaa asunto remonttikuntoisena, koska silloin asunnon sisäpuolisten osien kuntoon ei kohdistu minkäänlaisia odotuksia. Jos sen sijaan ostaa täydellisesti remontoidun asunnon, on syytä erityiseen huolellisuuteen, sillä remontti näkyy asunnon hinnassa.

Remontin laadusta on syytä varmistua huolella. Silmämääräisen tarkistuksen lisäksi myyjältä kannattaa selvittää töistä vastanneen urakoitsijan nimi ja sen jälkeen selvittää urakoitsijan kotipaikan käräjäoikeudesta, onko tämä ollut mahdollisesti vastaajana urakkariidoissa. Oikeudenkäynnit ovat merkki mahdollisista laatuongelmista, ja antavat aihetta tarkemmalle selvittelylle.

Toiseksi kannattaa selvittää, onko remontista tehty asianmukaiset ilmoitukset taloyhtiölle, onko taloyhtiö on antanut luvat mahdollisille muutostöille ja onko se valvonut niiden suorittamisen asunto-osakeyhtiölain edellyttämällä tavalla. Vain tällöin vastuu muutetusta rakenteesta kuuluu yhtiölle.

Kolmanneksi on syytä varmistaa, että huoneiston rakenteisiin ei kohdistu korjaustarpeita. Jos esimerkiksi kallis lattiapinnoite joudutaan rikkomaan rakenteisiin kohdistuvan korjauksen vuoksi, yhtiön kustannuksella tilalle laitetaan vain yhtiössä tavanomainen pinnoite – ja siitäkin osakas maksaa oman osuutensa.

Entä jos jokin menee pieleen?

Suurin osa asuntokaupoista sujuu ongelmitta. On silti muistettava, että kaikkiin sopimuksiin liittyy riskejä. Huolellisesta valmistautumisesta huolimatta asuntokauppa voi aiheuttaa ikäviä yllätyksiä.

Jälkiselvittelyissä on parasta kääntyä asianajajan puoleen mahdollisimman nopeasti. Mitä aikaisemmassa vaiheessa pääsemme asiaan käsiksi, sitä parempaan lopputulokseen yleensä päästään.

Voit auttaa asianajajaasi kirjaamalla ylös mitä on tapahtunut ja kuka asioista tietää. Muista myös säilyttää mahdolliset asiaan liittyvät sähköpostit, tekstiviesti ja muu kirjallinen viestintä.