Kuntotarkastusraportti – ratkaiseeko sen vikamaininta virhevastuun kiinteistökaupassa?

Mikä on kuntotarkastusraportti?

Kuntotarkastusraportti on asiantuntijalausunto myytävän kiinteistön kunnosta. Siinä käydään läpi kiinteistön rakenteet sekä arvioidaan niiden kunto ja korjaustarpeet siinä määrin kuin se rakenteita purkamatta on mahdollista.

Kuntotarkastusraportin maininta viasta ei kuitenkaan yksinään kerro koko totuutta myyjän virhevastuusta. Mahdollista on myös sekin, ettei vikaa edes havaita kuntotarkastuksessa, jolloin siitä ei löydy raportissa mitään mainintaa. Myyjällä ei välttämättä siltikään vastaa viasta.

Mikä merkitys on kuntotarkastusraporttiin kirjatulla vialla?

Kuntotarkastusraportin merkitys tulee siitä, että ostaja ei saa vedota ennen kaupantekoa tietämäänsä kiinteistön vikaan. Kuntotarkastusraportilla myyjän on siten tarkoitus kertoa mahdollisista vioista ostajalle, jolloin ostaja ei pysty vetoamaan niihin kiinteistön virheenä.

Kauppakirjaan laitetaan tästä syystä tyypillisesti kohta, jonka mukaan ostaja on tutustunut kuntotarkastusraporttiin ennen kaupantekoa. Myyjä ei vastaa tällöin esimerkiksi merkittävästäkään laho- tai homevauriosta, jos siitä on kerrottu ostajalle kuntotarkastusraportissa riittävän selvästi ja hyvissä ajoin ennen kaupantekoa.

On kuitenkin tärkeää huomata, että kuntotarkastusraportissa mainitun virheen kuvauksella voi olla merkitystä vastuun määräytymiseen. Myyjä voi olla vastuussa esimerkiksi silloin, jos vika osoittautuukin huomattavasti suuremmaksi tai laadultaan erilaiseksi kuin kuntotarkastusraportin perusteella olisi aihetta olettaa.

Entä jos viasta ei ole mainintaa kuntotarkastusraportissa?

Tieto kiinteistössä olevasta viasta on mahdollista antaa muullakin tavalla kuin kuntotarkastusraportin välityksellä. Kuntotarkastusraportti ei ole tässä suhteessa sen merkityksellisempi kuin mikä tahansa muukaan ilmoitus viasta.

Kiinteistönvälittäjä on voinut esimerkiksi kuvata myynti-ilmoituksessa riittävän tarkasti kiinteistössä olevan vian, jolloin ostajan on haastavaa vaatia saman vian perusteella mitään. Näin siitäkin huolimatta, että viasta ei olisi mainintaa kuntotarkastusraportissa.

Ostaja ei voi vedota virheenä myöskään sellaiseen vaurioon, jonka hänen olisi pitänyt havaita tarkastamalla kiinteistö huolellisesti. Mieti siten kiinteistökauppaa kokonaisuutena ja arvioi, olisiko ostajalle voinut tulla tieto virheestä jollakin muulla tavalla kuin kuntotarkastusraportin välityksellä.

Kaikkia rakennuksen vikoja ei kuitenkaan ole aina mahdollista havaita ennen kaupantekoa tehdyssä tarkastuksessa. Myyjä voi joutua vastuuseen kiinteistössä myöhemmin ilmenevästä piilevästä viasta.

Pyydä asiantuntijalta arvio ja ohjeet

Kuntotarkastuksen merkitys on lopulta aina tilannekohtaista juridista arviointia. Mikäli sinulle on tullut riitaa rakennuksessa ilmenevän vian johdosta, ole yhteydessä kiinteistöriitoihin perehtyneeseen asianajajaan tai lakimieheen.