Paljastuiko myymästäsi talosta hometta? Näillä vinkeillä voit välttyä korvausvastuusta
Hometaloa koskeviin vaatimuksiin kannattaa suhtautua kriittisesti, vaikka ne ensisilmäyksellä vaikuttaisivat perustelluilta.
Kiinteistöstä löytyvät home- ja lahovauriot eivät automaattisesti tarkoita, että joutuisit korvausvastuuseen ostajan esittämien vaatimusten johdosta. Vaatimusten menestyminen edellyttää nimittäin, että vaurio on määritelty laissa virheeksi.
Vaatimuskirjeen saatuasi sinun tulisi ensimmäiseksi miettiä, onko ostajalla ylipäätään oikeutta vaatia sinulta mitään. Alla on lueteltu yleisimpiä perusteita, joilla sinun voi olla mahdollista välttyä ostajan vaatimuksista.
1. Ostaja on ollut tietoinen vaurioista
Sinun ei lähtökohtaisesti tarvitse suostua ostajan vaatimuksiin, jos olet ilmoittanut ostajalle vauriosta ennen kaupantekoa. Näin siitäkin huolimatta, että kiinteistössä olisi mittaviakin home- tai lahovaurioita.
Käy läpi ennen kauppaa ostajalle annettu kuntotarkastusraportti ja myynti-ilmoitus. Etsi niistä kohtia, joissa olisi maininta niistä vaurioista, joiden perusteella ostaja esittää vaatimuksia. Mieti lisäksi, oletko voinut antaa jollakin muulla tavalla ostajalle tiedon kiinteistön vauriosta.
Mikäli olet ilmoittanut ostajalle vaurioista riittävän selvästi ja tarpeeksi ajoissa ennen kauppaa, ei ostajalla ole lähtökohtaisesti perusteita esittää sinulle vaatimuksia. Huomioi kuitenkin, että mikäli todellinen vaurio on huomattavasti esimerkiksi kuntotarkastusraportissa mainittua laajempi tai laadultaan erilainen, et välttämättä vapaudu vastuusta.
2. Ostajan olisi pitänyt havaita vauriot tarkastuksessa
Voit välttyä korvausvastuusta myös siinä tapauksessa, ettet ole kertonut home- tai lahovauriosta ostajalle mitään ennen kauppaa. Ostajalla on nimittäin velvollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kaupantekoa.
Home- ja lahovauriot voivat olla laadultaan myös sellaisia, että niitä voi osittain havaita aistinvaraisesti. Mikäli ostaja olisi voinut havaita kiinteistön vaurion tarkastuksessa, hän ei lähtökohtaisesti voi esittää sinulle perusteltuja vaatimuksia.
Tarkastusvelvollisuutta arvioidessa tulee kiinnittää huomiota kuitenkin siihen, kuinka pitkälle menevää tarkastusvelvollisuutta ostajalta voidaan vaatia. Esimerkiksi rakenteiden avaamista edellyttävät toimenpiteet rajataan tarkastusvelvollisuuden ulkopuolelle.
3. Ostajan tekemässä reklamaatiossa on puutteita
Mahdollista on sekin, että ostajalla olisi muutoin perusteet esittää vaurioiden perusteella vaatimus, mutta hän esittää sinulle reklamaation liian myöhään. Reklamaatio tulisi esittää kohtuullisen ajan kuluessa vaurion havaitsemisesta. Määräajan kulumisen jälkeen oikeus esittää vaatimus on menetetty, oli talossa sitten millaiset lahovauriot tahansa.
Reklamaation tulee olla lisäksi oikeasisältöinen. Riittävää ei ole, että ostaja yksilöi sinulle reklamaatiossaan kiinteistössä ilmenevät vauriot. Vaurioista tiedottamisen lisäksi ostajan tulee ilmoittaa sinulle kohtuullisessa ajassa, mitä hän vaatii sinulta virheen perusteella.
4. Piilevä virhe ei ole merkittävä
Piilevällä virheellä tarkoitetaan sellaista vauriota, joista sinä tai ostaja ette kumpikaan olleet tietoisia ennen kauppaa. Piilevät virheet ovat siinä mielessä harmillisia, että niitä voi ilmetä kaupanteon jälkeen, vaikka olet kuvitellut myyneesi täysin hyväkuntoisen kiinteistön.
Piilevän virheen perusteella sinun ei tule suostua ostajan vaatimuksiin, jos ne koskevat vain pieniä vikoja tai vaurioita. Piilevän virheen korvausedellytykseksi on nimittäin asetettu, että sen tulee olla merkittävä. Merkittävyyskynnys ei täyty, jos vaurion korjauskustannukset ovat vain vähäiset tai vaurio vastaa sitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan edellyttää.
Sinun ei kannata alkaa itse miettimään, onko ostaja oikeassa vaatiessaan sinulta korvausta laho- tai homevaurioista. Vaatimusten arviointi vaatii juridista ymmärrystä, joten osaavan asianajajan tai lakimiehen merkitys korostuu.
Jätä meille soittopyyntö jo vaatimuskirjelmän saatuasi. Me kerromme sinulle, onko sinulla perusteita vastustaa sitä.